確定申告：不動産所得における事業的規模の判定についてそのほか
所得税の確定申告での各種所得の一つに「不動産所得」があります。
この「不動産所得」は事業的規模か事業的規模以外かで取り扱いが大きく異なります。
今回は不動産所得における事業的規模の判定について紹介したいと思います。
不動産所得とは
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、総トン数20トン以上の船舶、航空機の貸付による所得を指します。
アパート経営や物件の貸付等による賃貸収入や、建物を賃貸する場合の権利金や契約の更新の対価として収受する更新料、広告のための土地や建物の一部を利用させる場合の対価などが不動産所得に含まれます。
※事業所得又は譲渡所得に該当するものは不動産所得から除かれます。
事業的規模の判定
不動産所得は事業的規模かどうかにより取り扱いが異なります。
不動産所得の事業的規模の判定には一般的には以下のような要素を総合的に勘案して判断することとされています。
・貸付資産の規模
・賃貸料の収入状況
・貸付資産の管理にかかる人員や施設の設置等
これらの要素を客観的に判断するための際の形式的な基準として「５棟１０室基準」というものがあります。
不動産所得は原則的にこの基準をを満たした場合に事業的規模として判定されます。
「５棟１０室基準」はその名の通り、
①貸間、アパート等については貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
②独立家屋の貸付けについては、貸家の数がおおむね5棟以上であること。
が判定基準となります。
上記の条件のいずれかを満たしている場合は事業的規模として認められます。
注意点
－1棟の賃貸不動産を共有している場合の形式基準の適用
10室のアパートを2名で共有している場合の判定は、10室÷2名＝5室と判定するのではなく、全体の10室で判定することとなるので、二人とも事業的規模に該当することになります。
－貸室と貸家を両方を所有する場合
貸室2室を貸家1棟として換算します。（貸室、貸家のどちらかの基準で要件を満たす場合は換算の必要はありません。）
－土地の貸付けについての形式基準
「５棟１０室基準」は建物を前提とした基準ですが、月極駐車場等の場合には、駐車スペース5台分を1部屋に換算できるとされています。
